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内容摘要：
全国住宅开工面积和在建面积增速连续七月下降，销售同比继续下降：1-9月份，房地产固定资产投资为24409.3亿元，同比增长29.2%；开工面积为7.35亿平米，同比增长10.2%，住宅在建面积为19.1亿平米，同比增长21.2%，增速均连续七个月下降；住宅销售面积为3.67亿平米，同比下降15.3%，住宅销售金额为13617亿元，同比下降15.5%；
中央放松性政策出台，上海，杭州和石家庄等加入“救市”行列：中央出台政策允许地方政府“救市”，降低首套房和改善型普通自住房的首付至20%，并将贷款利率下降扩至基准利率的0.7倍，连续两次共下调住房公积金贷款利率0.54%，降低住房交易税；上海，杭州和石家庄等先后出台“救市政策”。
深圳成交量连续第三月回升：10月份重点城市总体成交量与9月份基本持平；其中深圳成交量同比增长60.2%，环比增长6.6%，连续第三月同比和环比上涨；广州和天津成交量同比大幅增长，北京、上海，珠海和杭州成交量下降；
重点公司动态：万科前三季度营业收入225.4亿元，同比增长59.0%；净利润22.8亿元，同比增长18.8%，每股收益0.21元；预收帐款310.8亿元；保利地产前三季度营业收入66.9亿元，同比增长71.2%；净利润12.7亿元，同比增长125.4%，每股收益0.52元；预收帐款138.3亿元；招商地产前三季度营业收入19.1亿元，同比下降13.0%；净利润3.9亿元，同比下降19.1%，每股收益0.345元；预收帐款23.4亿元；金地集团前三季度营业收入43.5亿元，同比增长31.3%；净利润3.5亿元，同比增长7.0%，每股收益0.21元；预收帐款72.7亿元；
住房市场下行趋势不改，房地产股票估值进入PB估值时代：中央和地方政策“救市”政策见效还需时日，以2008年2季度房价为基准，一线城市房价仍将下降30%-40%左右；房地产股票的估值已经进入了PB估值的时代，底部大约在1.3-1.5倍PB左右；
投资建议：目前的股价总体上已经基本反映了房价继续下跌30-40%的预期，政策继续放松将带来交易性机会，建议投资者关注。另外我们继续看好三类公司：将来有望快速增长的行业龙头，如万科和保利地产；现金充裕的公司，如金融街(7.15,0.04,0.56%,吧)和华发股份；因原先持有物业较多等原因导致的帐面净资产低估的公司，如招商地产。
一、重点公司动向
1、万科
三季报：营业收入225.4亿元，同比增长59.0%；净利润22.8亿元，同比增长18.8%，每股收益0.21元；综合毛利率29.5%，比07年同期下降5.5个百分点；期间费用率10.7%，比07年同期下降3.2个百分点；资产负债率69.7%，剔除预收帐款后的资产负债率为44.1%，净负债率为34.8%；货币资金199亿元，预收帐款310.8亿元，短期借款及一年内到期的非流动负债合计170.7亿元；另外公司将2008年开工面积再次下调约110万平米到570万平米左右，且公司预计2008年净利润增长率难以超过15.0%；
2008年9月实现销售面积53.2万平方米，销售金额43.0亿元，分别同比下降27.6%和37.9%，分别环比增长12.2%和5.7%。成交均价8083元/平米，同比下降14.2%，环比下降5.9%；
2008年1-9月，累计销售面积402.4万平方米，销售金额356.1亿元，分别同比下降8.9%和3.2%；
2008年9月份公司新增项目5个，计容积率权益建筑面积为90.4万平方米。
2、保利地产
三季报：营业收入66.9亿元，同比增长71.2%；净利润12.7亿元，同比增长125.4%，每股收益0.52元；综合毛利率37.9%，比07年同期提高9.4个百分点；期间费用率8.2%，比07年同期上升0.4个百分点；资产负债率73.3%，剔除预收帐款后的资产负债率为47.9%，净负债率为117.3%；货币资金48.3亿元，预收帐款138.3亿元，短期借款及一年内到期的非流动负债合计29.5亿元；
2008年9月，实现销售面积为10.8万平，实现销售金额为11.4亿元，分别同比下降51.2%和29.2%，分别环比下降42.1%和5.2%；成交均价10584元/平米，同比增长45.0%，环比增长63.8%；
2008年1-9月，保利实现销售面积176.0万平米，实现销售金额为141.5亿元，分别同比增长18.0%和18.0%；
2008年9月份无新增项目。
3、招商地产
三季报：营业收入19.1亿元，同比下降13.0%；净利润3.9亿元，同比下降19.1%，每股收益0.345元；综合毛利率33.5%，比07年同期提高4.6个百分点；期间费用率14.8%，比07年同期提高8.6个百分点；资产负债率67.3%，剔除预收帐款后的资产负债率为59.5%，净负债率为85.9%；货币资金33.4亿元，预收帐款23.4亿元，短期借款及一年内到期的非流动负债合计65.0亿元。
4、金地集团
三季报：营业收入43.5亿元，同比增长31.3%；净利润3.5亿元，同比增长7.0%，每股收益0.21元；综合毛利率33.1%，比07年同期提高4.2个百分点；期间费用率16.5%，比07年同期提高6.8个百分点；资产负债率73.3%，剔除预收帐款后的资产负债率为53.7%，净负债率为77.0%；货币资金80亿元，预收帐款72.7亿元，短期借款及一年内到期的非流动负债合计62.5亿元。
2008年9月，实现销售面积为10.2万平，环比增长30.0%；实现销售金额为11.3亿元，环比下降45.6%；销售均价11172，环比增长12.0%；
2008年1-9月，实现销售面积73.1万平米，同比下降8.6%，实现销售金额为78.5亿元，同比增长11.7%。
二、行业分析及投资建议
1、房价还要调整2-3年，一线城市房价仍将下降30%-40%左右我们于9月8日和17日先后发布两篇研究报告《货币政策、房地产周期与股票价格-中国当代房地产研究专题之三》和《房地产估值的国际比较-中国当代房地产研究专题之四》，结合国际经验和中国实际情况，我们的基本结论包括：
OECD国家房地产周期表明，货币政策的放松并不会立即导致房地产价格上涨；自2008年2季度起，中国的名义房价还要下跌2-3年左右；
全球城市房价收入比统计表明：家庭可支配收入5000美元是房价收入比的分水岭，家庭可支配收入5000美元以下时，不少城市的房价收入比显著偏高，超过5000美元时，房价收入比基本都在10以下；
中国一线城市的房价收入比在10左右比较合理，以2008年2季度房价为基准，一线城市房价仍将下降30%-40%左右；
对于08年4季度，虽然房地产调控政策不确定性较大，但是市场对于房价下跌的预期已经形成，预计全国房价可能有比较大的下跌。
2、“救市”政策见效还需时日，保障住房难以有效制约市场房价我们于10月10日和17日发布研究报告《保障住房的国际比较-中国当代房地产研究专题之七》和《中国房地产调控政策分析》，分别回顾了国际公共住房政策与房地产市场的历史，以及中国自1998年以来房地产调控政策，我们的基本结论包括：
房地产调控政策是有周期的，在房地产周期的下半场，救市政策主要分为两步：先“放松”(原先的紧缩政策)，再“鼓励”(居民购房)；
目前中央和各地方政府出台的“救市”政策还是以“放松”为主，房价的上涨还需要较长的时间；
中国保障性住房政策对房价的中长期影响有限，但短期内可能加剧当前市场疲软；
第一，当公共住房(国内称之为保障性住房)占比不足50%时，公共住房难以对住房价格形成有力的约束，如下表：
第二，2008-2012年重点城市(包括北京、天津、广州、深圳、上海、杭州、南京、重庆，成都和武汉)保障性住房供给占比23-29%，远低于50%，还不足以对住房市场价格形成有力约束，对住房价格的中长期影响有限。但是短期来看，由于收入甄别机制不健全，以及对普通商品房需求分流能力较强的两限房供给的提高，可能加剧当前市场的疲软态势。
政府势必强化90/70政策的执行力度：90/70政策实际上是通过降低套均面积来降低住房套均价格，区别于以往欲通过降低房价来降低住房套均价格的做法，是一个多赢的选择。
3、中国房地产股票估值进入PB估值时代，底部约在1.3-1.5倍
我们于10月6日发布研究报告《房地产股票估值的国际比较-中国当代房地产研究专题之六》，重点分析了日美两国地产龙头公司三菱地所和三井不动产(1972年至今的数据)，帕尔迪和Horton(1988年至今的数据)的历史PE，PB和PS的变化，结合中国房地产行业及房地产企业的历史，我们的基本结论包括：
中国房地产股票的估值已经进入PB估值时代：在房地产下跌过程中，上市公司EPS和营业收入变化往往非常剧烈，使得PE和PS估值往往失效，PB估值相对比较可靠；而中国房地产市场下滑趋势已确立无疑；
总体上中国房地产股票估值的底线大约在1.3-1.5倍PB左右；
4、投资建议
就住房市场而言：中央和地方政策“救市”政策见效还需时日，以2008年2季度房价为基准，一线城市房价仍将下降30%-40%左右；就房地产股票而言：目前的股价总体上已经基本反映了房价继续下跌30-40%的预期，房地产股票的估值已经进入PB估值的时代，底部大约在1.3-1.5倍PB左右，下列公司股票PB估值的底线理应可以略高一些，也是我们主要看好的公司：
将来有望快速增长的行业龙头，如万科和保利地产；现金充裕的公司，如金融街和华发股份；因原先持有物业较多等原因导致的帐面净资产低估的公司，如招商地产。
建议关注交易性投资机会：目前的股价总体已经基本上反映了房价继续下跌30-40%的预期；政策“放松”的趋势已经确立，虽然难以在短期内改变行业下行的趋势，但是利好政策的出台将为投资者带来交易性机会，建议投资者关注。（顶点财经）
