三通直航利多开跑房市多空面临摊牌

随着海基会与海协会6/13正式签署「海峡两岸包机会谈纪要」后，预计7月4日开始，大陆观光客将搭乘首班周末包机来台旅游；7月18日以后，陆客观光团即可常态化来台，国内房市引颈企盼已久的两岸三通时代正式启动。不过，相较于两岸题材利多不断，每桶飙近140美元的高油价，所引发的全球性通膨压力，以及各国央行被迫升息对抗通膨问题，也持续浮上台面。对国内房地产投资人而言，既然房市最大利多的三通题材已浮上台面，在操作上宜逢高调节顺势套现，且未来一旦房地产出现回档，才有低接布局空间。

天价遇到超级利多

观察国内房市这一波由92年SARS迄今，多头市场足足走了5年，不仅景气长度创历史新高，房价也纷纷创下天价；因此当「历史天价」与「超级利多」同时出现时，投资人反而应仔细评估，房地产市场是否也将面临多、空转折的关键时刻！以下先简单将本波房市变化作个简单回顾：
1.2001-2003年上半年SARS爆发期的落底盘整期：由于2000年全球网路泡沫破灭牵连股市崩跌，台湾股市由2000年3月的10393暴跌到2001年10月的3411点，股市在短短19个月下跌67﹪；财经与就业市场同步蒙尘，房地产市场面临持续破底，甚至买盘缩手、乏人问津的窘境。幸好美国FED将联邦基金利率调降到空前低点的1﹪，造就全球性低利率环境，各国房地产市场纷纷触底反弹；台湾房地产也因政府及时推出土增税减半与首次购屋优惠贷款，在「低息」与「减税」的双重优势下，沉潜已久的自住型买盘先行归队，投资客也开始进场猎屋布局，房市景气已蓄势待发。
2.2003年下半年SARS后-2006年房市成长期：毫无疑问的，03年SARS的出现，让国内房市出现最后的恐慌性赶底后，出现稳定复苏；之后因全球经济逐步回温，且各国央行降息所带动的低利率效应持续扩散，不仅台股在2003年4月见4044点低点后，即一路震荡走高不曾破底，这期间的国内房地产，也因4-6 ﹪的租金报酬率远优于2-3﹪的房贷利率，兼具升值与收益双重优势表现理想。当时包括主打捷运题材的住宅商品，与诉求「小毫宅」商机的套房商品大行其道，台北市区房价节节上扬，投资客转手容易获利可观。
3.2007年-2008年总统大选前，房市进入高档震荡期：由于美、欧等国房地产于2006年下半年盘头走弱，当地金融机构贷款债权发生状况，次贷风暴自2007年年中开始接连引爆，FED虽紧急将联邦利率由2007年9月的5.25﹪，陡降至08年4月的2﹪，短短7个月降息达3.25﹪，但已泡沫化的美国房地产依旧一蹶不振；而对岸的中国大陆房地产，也因为当地通膨迭创新高，政府开始执行宏观调控政策，上海、广州等地区房地产开始明显降温。相较于国外房地产走弱，2007年的国内房市，则因市场预期随着主张「积极管理、有效开放」的陈水扁总统任期即将结束，不论是政策相对开放的谢长廷当选，或主张加速两岸三通的马英九获胜，两岸关系皆可望出现重大改善。因此两岸三通与开放陆资来台投资，成为房市宣传主轴，高价豪宅与商用不动产持续飙高，成为市场火热之交易重心，一般住宅商品呈现持平走势。

520后买气降温

4.总统选后房市进入「利多检验期」，提防震荡走弱：随着520新任总统就职，与海基、海协两会在6/13先签署直航与陆客来台协定，加上大陆富豪考察团陆续来台，两岸交流增温，但房地产此刻反由「有梦最美」变成「梦醒时分」。包括某些陆客大亨，即直言对于目前房价已涨高的台湾房市兴趣不高，且认为相较于香港的居留权，或大陆房市高成长条件，目前已进入成熟期的台湾房市诱因不足。这样直接的谈话，让指望陆资或陆客来台的房市业者，不啻被当头浇了一盆冷水；换言之，相较于总统大选前，房市投资可以大谈两岸三通、台商鲑鱼返乡的美梦，到了总统选后，房市需开始冷静面对现实反映的情况。

若以国内房仲上市公司信义房屋今年以来的营收状况，可能会更清楚看到目前市场的状态。

表一：信义房屋今年1-5月营收变化
月份营收（亿）与上月比较与去年同期比备注
97年1月3.92 -27.5﹪ -22.7﹪ 1/12立委选举
97年2月3.42 -12.6﹪ +8.8﹪
97年3月9.42 +175﹪ +83.2﹪ 3/22总统大选
97年4月8.05 -14.6﹪ +44.6﹪
97年5月6.48 -19.4﹪ +21.7﹪

由附表可看到，当今年初国民党在立委选举大胜后，市场即预期3月总统大选胜利在望；但因当时美国次级房贷风暴问题再起，加上选前马、谢民调接近，房市投资人担心4年前翻盘事件重演，因此房市买家观望、买气萎缩。到了3/22马英九不仅胜选，且得票率高达58﹪创总统直选新高，再加上国民党在立法院占绝对优势席次，市场预期两岸开放可期，压抑两个月的买气一口气冲出，让3月成交状况大举冲高到9.4亿，再度开出亮丽成绩，即使4月也有8亿水准表现不恶。但5月的房市成交热度却开始降温，仅剩6.5亿，不仅是较上月减少27﹪，较去年同期仅成长21﹪，幅度明显趋缓。这个趋势未来变化方向将极具参考性。

房价所得比露警讯

分析房市交易自5月以后开始走缓的主因，若就买方观点包括：
1.房价所得比已涨到高档区，民众购屋负担重：由国土规划及不动产资讯中心在5/29发表的「首季住宅需求动向」分析报告显示，第一季全国平均房价所得比达7.5倍（国际评估合理水准在4-6倍间），房贷支出占每月所得比为33.1﹪；较严重的是台北市部份，首季的房价所得比高达10.4倍创历史新高，且房贷支出占每月所得比为43.6﹪。换言之，市场一级战区的台北市，目前对一般购屋民众而言，房价负担明显偏高；相对地，台北县的7.8倍与桃竹苗不到6倍的比重，购屋压力较轻。
2.油、电双涨与央行升息抑制通膨，恐影响购屋者房贷摊还能力：由于国际油价每桶一度飙高到139美元，不仅行政院已核定油、电价格在6、 7月以后将双双调涨，且在能源价格解除冻涨后，未来也可能进一步牵动其它商品价格波动，央行为保持物价稳定，新台币利率与汇率皆有双涨可能。因此购屋者在可支配所得遭物价高涨稀释，且利率升高后每月本息摊还压力增加，房地产的保值题材已逐渐退烧，买气开始出现保守态度。


负利率有利房市保值

当然，相对于买方趋于观望保守，房地产的卖方对于后势仍颇有期待，也不愿意轻言降价出售。卖方目前可坚持价位的理由包括；
1.目前国内为负利率环境，房地产相对仍具保值空间：以行政院主计处估算2008年国内物价指数将高达3.3﹪，但目前一年期定存利率仅2.6﹪，新台币定存仍处负利率状态；而房地产目前普遍仍有3-4﹪租金报酬率，且在物价上涨时期，实物资产较具对抗通膨条件，因此卖方「没理由降价求售」。尤其对投资客而言，目前房贷利率仅在3.5-4﹪水准，较过去8-10﹪相差仍远，因此普遍有再撑个一、两年等待机会的心态，也是房价未见明显回跌的原因。
2.目前房地产市场买气出现「M型化」趋势：包括大台北市都会区精华地段，与豪宅型商品的买方，原本即属于高所得阶层，这些买方的购买力并未因当前通膨环境受创，房价自然无赔售必要；反之，所得较低的民众，可以选择二线商圈或外围地段，因此在首次购屋支撑下，也没有跌价的必要。

由于多、空双方皆言之有理，因此也造就房价目前似乎构成「恐怖平衡」
状态，也苦了一推仲介人员，最近有些业务人员的海报派送，已由街角三角窗，进一步深入到菜市场向菜篮族招手，还有假日到公园驻守，与三个月前总统刚选完时的热络交投，已不可同日而语。


行情混沌逢高套现

不论多、空角度如何，若就实战操作角度来看，以美、欧国家与中国大陆房地产景气，纷纷掉头走弱，甚至连亚洲首富李嘉诚在上海古北新区的豪宅案，也传出降价25﹪的窘态；以此市场大趋势来看，目前房价也在历史天价区的国内房市，未来恐怕也不易扭转趋势独行走多。因此，目前混沌不明的房市，其实正提供卖家逢高调节的好机会。毕竟，在房价于2003-2006年连涨三年，07-08年高档盘旋两年后，若于相对高档区让手中资产顺利套现入袋，未来一旦行情反转走弱，才有择优低接的本钱。换言之，未来这一季，房市再有利多出现（7月的直航、开放观光）、拟议中的200万青年首购无息贷款……等，皆可视为调节手中资产的好机会。

至于对买方而言，假如依旧有自住或保值需求，仍可择优布局；只是何者为「优」？不妨可参考银行的贷款方向—最近有大型行库针对台北市，与台北线捷运沿线1公里范围，且非套房与工业住宅的担保品，提供优惠利率方案。这是在房市景气混沌未明之际，注意放款安全的金融机构所提出的业务方向，当然也适合买家做为投资置产的参考指标。只是，毕竟在央行升息大环境改变前，利息负担只会越来越重，若自备款的「现金部位」能拉高，再慎选标的进场，房子买起来应更能立于不败之地！