“美国次级贷危机应该引起我们的高度重视。”中国管理科学院研究员李开发接受中国经济时报记者采访时表示，中国的房地产贷款市场中的问题非常突出，主要表现在房地产类的贷款占总的贷款余额的份额太大。
房贷比重太大
“目前有数据表明，我国的总贷款余额为18.25万亿元，其中房地产开发贷款、土地抵押贷款、购房者的贷款累计总数可能达到6万亿元之多。”李开发告诉记者，事实上，有不少企业以非房地产业的贷款实际转成房地产投资与开发，具体数字在银行的那本账上反映不出来，数字究竟有多少不清楚，但是看看深圳与广州有多少钱在房地产业涌动就可见一斑。
而且，许多大企业，过去声称决不从事主业外的投资，但近两年却纷纷进入房地产市场了，比如，联想、海尔、海信，比如国美，比如许多中央级的垄断企业，其许多资金在银行的账户上是非房地产贷款，这个数额究竟有多大？谁也不清楚。
此外，众所周知，尽管前几年对银行的问题贷款进行剥离，但是剥离的是完全没有希望收回的那一部分，还有相当一批问题严重的贷款没有剥离。而且，就在近几年也新产生了一些问题贷款。如果我们把这几个方面都算上，应当非常清楚，房地产贷款占整个贷款的比重实在是太大了。
而在按揭贷款方面，中国的房地产市场中抵押贷款的人，数量非常大。大家很清楚地是，从2005年以来，真正自住的购房者已经为数甚少，绝大多数是投资型购房，空置房比比皆是。近两年房地产贷款的数量比以往十年的房地产总贷款量还要多，有70％以上购房者贷款，而且多数是80％贷款。
“当铺房贷”风险更高
“当美国次级贷风暴和我国通货膨胀几乎同步发生时，我国政府如果不未雨绸缪及时采取正确有效的应对措施，中国很可能步美国的后尘，发生类似于美国但比美国更为严重的金融危机。”房地产业内评论人士章林晓接受本报记者采访时表示，美国虽然发生了次级贷风险，但在其风险发生前毕竟还存在着信用分级，而我国银行发放房贷时几乎不存在信用分级的前提。
美国房贷市场之所以要区分正常按揭和次级按揭，从一个侧面说明了美国金融机构对贷款人信用的重视，相信贷款人的收入比抵押物更加可靠。而中国按揭贷款的发放，至少在2005年以前是与国际惯例恰恰相反的。
虽然我国众多银行也将第一还款来源列为贷款审查的首要条件，但在实际操作中，许多商业银行并没有真正重视对贷款人还款能力、信用程度的考察，他们最注重的还是抵押品、质押品与贷款额度是否相对称。
在按揭贷款办理中，一旦将风险关口的把守由贷前转到了贷后，对第二还款来源抵押品的重视超过对第一还款来源贷款人的重视，那么，从按揭贷款这个角度说，银行也就成了“当铺”。
“而国内银行对房地产价值的评估是非常不负责的，这个评估是建立在想当然的基础之上。” 李开发指出，近几年银行的评估手段与方法是不科学的，把炒作的房价想当然成有消费需求支撑的合理房价。殊不知，只要政府强硬调控房市，房价马上就要掉下来。
实际上，有大批银行的职员与银行里的权力阶层在房地产的炒作中挣钱，其实银行是积极介入炒房的，对房地产的上涨起着推波助澜的作用。我们实际生活中的许多人，甚至颇有能力的，能在半个月内把一套房的贷款办妥就不容易了，但有人一天能办妥十几套房贷，这其中的问题可想而知。深圳的许多炒房者手中有数十套房、数百套房，主要就是靠银行的大力支持。
炒房最多的做法是，张三一套房子成本100万，出售给李四估价150万，然后再出售给王五180万，最后再以220万的价值再出售给张三，整个过程都从银行贷款，这就是银行内部人参与的合伙炒作，其中唯一输家是银行。所以个人按揭贷款出大问题是必然的。
“美国次按揭危机说明了银行在设定房地产按揭时，单纯只考虑贷款人的收入并不十分可靠。不过，这种不可靠应该是在金融机构预料之中的，因为他们冒险的本意就在于赚取‘风险贴水’。”章林晓表示，相比较而言，我国“当铺特色”的按揭贷款既赚不到“风险贴水”，又存在着不可控制的双重系统风险，即贷款人的信用风险和抵押物品价格评估不合理、不可靠风险，面临的潜在危机自然比美国次按揭危机更加严重。
未雨绸缪预防危机
“当前，我们特别需要警惕我国房地产金融风险被美国次级贷危机和我国通货膨胀这两柄‘利剑’突然诱发。”章林晓表示，美国次级贷风暴不断升级，造成全球资本市场动荡，这可能会给我国经济造成两种不同后果。一方面国际游资将我国楼市、股市等资本市场当作目前风险的避风港，海外游资继续大量蜂拥而来，吹起我国资本市场更大的泡沫。而虚拟经济的泡沫最终必将造成实体经济的通货膨胀，促使我国通货膨胀趋向全面恶化。
另一方面由于美国次级贷危机的升级，当前已造成全球资本市场流动性枯竭，隔夜拆息利率大幅攀升，进入我国的国际游资正承受着巨大资金成本的压力，大规模抽逃资金的情况随时有可能发生。
由于我国社会保障体系没有随着经济的发展而发展，甚至在当年应对亚洲金融危机时反而有所削弱，如果我国发生和美国类似的危机，可能不光会威胁到我国金融安全、经济安全，甚至还会影响到社会和政治的稳定。
“事实上目前的热钱已经在分批撤出，近期有媒体已经报道了国外的几家风险投资公司在多笔房地产炒作中已经赚得盆满钵盈，已经撤出了中国市场，主要原因是察觉中国的房地产贷款的首付可能提高。”李开发表示，为了防止房地产滑坡，银行一直在试图维持低抵押贷款，高比例贷款，低信用贷款，不想把首付提高，因为一旦首付提高，房地产的炒作价值就会大幅度下跌。核心问题就是提高首付后炒作玩不转了，银行的呆账坏账就会逐步暴露出来。
“当务之急，应全面及时有效地遏制通货膨胀的恶化趋势，停止‘稳定房价’ 诸如此类的隐性政策担保提法，同时配合提高新房首付实际措施，以免继续引发大规模的道德风险行为。”章林晓认为，对海内外游资应从“以堵为主”转向“堵截并重”，甚至是“以截促堵”，即让“投资／投机者责任自负”，最佳手段是“二手房暂停按揭”与“差异化提高住房转让所得税率”（差异化指诸如 “3年以内转手的征100％，3年以上6年以内征50％，6年以上免征”）并用。
此外，在当前负利率背景下，应实行保值储蓄，以防银行存款与贷款期限结构不匹配风险的加剧，防止突然发生挤兑等直接危及金融安全的行为发生。
与此同时，还需尽力帮助那些真正的自住购房者摆脱困境，尽快加强住房保障体系的建设，以此来避免金融风险、经济风险向社会风险、政治风险的传递。
