如果说万科是中国房地产企业的风向标，估计没什么人会反对，这不仅体现在万科全国第一的市场占有率，更表现在万科对于政策走势的敏感性和反应力。率先自建廉租房、中小户型设计方案大赛、发起“海螺行动”、抢先降价、公开宣扬“拐点论”，万科的步调与调控政策出奇地一致。
效果若何？万科年报显示，其2007年业绩同比2006年出现大幅增长，销售面积、销售金额、营业收入、净利润四项指标都实现了100%左右的高增长。在全国楼市持续低迷、开发商哀鸿遍地的今年第一季度，万科的销售面积和销售金额和去年同期相比，增幅居然分别高达82.9%和119.1%。其它开发商们也只能望之兴叹、口水汪洋了。
自去年第四季度以来，部分城市的楼市明显向下调整，至今仍看不到“阴转多云”的苗头。那么，到底是什么力量在左右中国房地产业的发展方向？如果一定要归结为一条，那么只能是：住房政策。
首先，住宅市场是房地产市场的主要组成部分，每年的住宅建设面积约占新建房屋面积的75%左右，住宅市场的任何风吹草动，都会直接影响到楼市的整体走向，从而引起房企经营业绩的波动，主攻住宅市场的万科、金地、保利等大部分地产商皆如此。
其次，住房涉及民生，同时具有社会属性和商品属性，政府不能、也不应放任住宅产业全部实行市场化运作。自2003年以来的房地产宏观调控，正是以调节住宅市场为重点。值得深思的是，目前我国房地产开发企业的市场化程度已经很高，而住宅产业又同时处于计划经济与市场经济的双重发展环境中，二者的重要性又呈动态变化，毫无疑问，这将让高度市场化的企业疑虑重重。
因此，房地产开发企业若想实现可持续发展，必须洞察我国住房政策的发展脉络，并制定与之相匹配的企业战略。
我国住房制度改革经历了两次大的转型。1998年是分水岭，之前一直处于尝试、摸索阶段；之后，由于严格地停止实物分配，住房制度改革获得了实质性的进展，住宅商品化、市场化速度很快，市场繁荣，房价持续高涨，以致全国冒出5万多家开发企业，房地产业的高利润几乎世人皆知。
然而，危机正是在这一非理性繁荣的过程中慢慢发酵。一方面，房价持续快速增长，明显超过居民收入增幅；另一方面住房保障被忽视和漠视，从而引发群众买房难等诸多社会矛盾。中央深切意识到问题的严重性，于是，从2006年的“国六条”开始，我国的住房制度开始第二次转型，其重心向住房保障倾斜。
从中可以看出，住房制度改革经历了一个“高度计划经济——高度市场经济——市场机制与行政机制并重”演变轨迹。虽然目前住房保障成为重中之重，但建设部仍一再强调住房制度改革仍是坚持市场化改革方向。尤其对于限价商品房，虽然北京、广州、厦门等城市大刀阔斧地在推行，其比重甚至高过经济适用房，但建设部一直对其态度谨慎，上海至今都没推出这种特殊产品。
历史上，我们曾犯过忽“左”忽“右”错误，最终伤及社会经济的良性发展。制度性的原因使地方官员好大喜功，以前为追求GDP和城市面貌巨变，在住宅市场化的道路上狂奔；如今中央号召住房保障建设，有必要防范地方政府同样为了政绩而盲目地建造保障性住房（廉租房和经济适用房），以及政策性住房（限价商品房，经济租用房），尤其是后者，如果所占市场份额过大，则会破坏市场机制，也将使市场化的开发企业无所适从。
而房地产企业需要密切关注的是，我国住宅行业正在将区分为特征明显的三个市场：纯商品住宅市场、保障型住宅市场、混和型市场。纯商品房市场所占份额仅有20%左右，以后基本不受行政干预，这是开发商可以尽情发挥的领域；保障型住宅市场主要由廉租房和经济适用房组成，所占市场份额为15%左右，基本上由政府主导，但开发商可以参与，尤其是经济适用房，这两个产品不存在任何市场风险，在一定程度上属于政府包销，虽然利润空间较小，但收益细水长流，且借此能与政府搞好关系。
所谓混和型市场，特指同时受市场机制和行政计划作用的住宅市场，比如限价商品房和“90/70”产品。这一市场比较复杂，存在政策不稳定因素，又是开发商介入较多的领域。而对“90/70”政策，开发商可选择的余地较小，既然拗不过政策，不如积极响应，最佳策略是在中小户型上做创新。3月份万科销售的产品中，90平方米以下的产品比例呈上升趋势，3月份销售套数的比例已经超过50%，这与万科一直在小户型产品研究上花力气是分不开的。当然，企业必须意识到，全国各地对于中小户型的需求量是不一样的，出现供大于求的可能性极大，而这个“一刀切”式政策的“保鲜期”只到2010年，因此根据区域市场特征，开发商须提前应对。
纯商品住宅大胆发挥、经济适用房积极参与、“90/70”产品谨慎应变、限价商品房小心尝试，如果坚持这样的开发策略，则企业基本不会走弯路。
